明晰2020年樓市行情的人，會對“戲劇化”這個詞有更深刻的理解。經歷了年初疫情考驗的惠州樓市，在冰封中艱難度日。雖然有各種減租肩負的政策扶持，但停擺的市場、紊亂的社會秩序，都給樓市走勢蒙上不確定的色彩。
就在各方觀點一致認為年度樓市將維持震蕩盤桓局勢之時，七八月的市場卻在臨深片區優勢發酵中不斷抬升，市場急速回溫至熱。后雖因為深惠融城預期變動影響市場情緒，產生一定的橫盤情況，但仍舊在內外地強勁購買力的支撐下，讓樂觀行情維持全年。
據惠州中原地產不完全統計，截至12月13日，在供應同比下降10%的背景下，2020年我市四區三縣的新房市場經受住了疫情的考驗，以“新房成交1589萬平方米，同比去年1531萬平方米略漲11%”的成績完美收官。
供應減少，成交上漲！
全年賣房1589萬平方米
看到眼前的這份成績單，相信很多人都會在難以置信之余，生出一些感嘆，感嘆這份成績取得的不易，感嘆一路走來的辛酸。
回眸2020年，一場猝不及防的疫情，打亂了樓市營銷的整體節奏。
市場冰封停擺帶來的是市場信心的不足。原本躊躇滿志的房企，經受了從業以來最大的心理考驗。在未知的疫情形勢中摸索前行，看待市場前景、應對市場之時多了許多的保守。整個2月份，全市新增供應也僅為3萬平方米，雖然有線上營銷、直播賣房等創新手法的加持，最終月度新房成交也僅有13萬平方米。
3月份，隨著疫情的有效控制，市場慢慢解封，供應有所增多，成交也略有起色。當月新房新增供應27萬平方米，成交73萬平方米。
就在很多人以為這種冷清局勢會蔓延全年時，進入四五月份，樓市跟著疫情全面有效的控制迅速反彈回溫。四月新房供應成交雙豐收，以162萬平方米的新增供應，102萬平方米的新房成交，為市場注入了一劑強心針。五月雖然新增供應下滑為73萬平方米，但新房成交卻持續攀升至140萬平方米。
也就從5 月份開始，惠州樓市行情便開啟了抬升模式，月度成交均在160萬平方米以上。其中8月份新房成交更是突破200萬平方米。
至12月13日，根據惠州中原地產不完全統計的數據，2020年我市四區三縣新房供應1483萬平方米，同比去年12月13日，略有10%的下滑。然而，新房成交量1589萬平方米，卻同比去年的1531萬平方米有了11%的漲幅。這也意味著，惠州樓市用了半年時間追平了上半年的虧空，還趕超了去年的成交量，與過去五年的年度成交量基本持平。
熱者恒熱，冷者仍冷
惠城、仲愷區域表現出色
近兩年的惠州樓市整體呈現分化局勢。經歷了疫情冰與火的考驗后，今年的樓市分化態勢進一步加劇，全然體現在年終成交的數據中。
其中，作為惠州經濟、整治、文化中心的惠城區，因為資源聚集、配套齊全，吸引了惠州本地購房者的絕對支持。在金山新城、江北東片區、江南片區、水口片區等新盤、熱盤的演繹下，最終交出一份亮眼的答卷。
據惠州中原地產統計數據顯示，2020年惠城區新房供應314萬平方米，同比增長5%，新房成交306萬平方米，同比增長5%，成交量居于各片區之首。
受深圳限購政策的影響，以及深惠同城利好的帶動，有著臨深優勢大亞灣片區、惠陽片區，分別以供應238萬平方米、成交303萬平方米；供應252萬平方、成交300萬平方米的成績，位列各區域新房成交榜單的第二、三名。
而受東莞限購政策的帶動，有著臨莞優勢的博羅片區，則以234萬平方米的新增供應，以及249萬平方米的新房成交，入榜新房成交榜單的第四名。
特別值得一提的是，今年全方位推進城市更新計劃的仲愷片區，受深惠同城利好的帶動，以及多條城軌建設的輻射，備受深莞購房者的青睞，上演了多出“搶房”的戲碼。全年新房新增263萬平方米，同比上升95%；新房成交246萬平方米，同比上漲82%，是各區域中供銷漲幅最大的區域，實現了區域的逆襲。
此外，以濱海旅游度假資源而著稱的惠東片區，對購房者有著絕對的吸引力。全年新增供應133萬平方米，新房成交144萬平方米。
而一度在土地市場表現出色的龍門市場，新房市場則差強人意。在供應不足的情況下，新房成交同樣冷淡。全年新增供應49萬平方米，成交40萬平方米。
有的賣不動，有的不夠賣
預計明年潛在供應1700-1800萬平方米
說到年度成交情況，有個指標不能不提，那就是庫存量。這個指標是衡量市場健康與否、以及預判市場走勢的重要依據。一般來說，當前的庫存量除以最近12個月的月均成交量，便能得出去化周期。去化周期在12月左右為合理水平。低于12個月的，市場處于供不應求；高于12個月的，則處于供過于求的局面。
據惠州中原地產提供的數據顯示，截至11月份，我市各區域的新房庫存量為1430萬平方米，按照過去11個月新房月均成交137萬平方米的成交量計算，去化周期大概為10個月，基本處于健康水平。
分區來看，惠城區目前庫存230萬平方米，去化周期6.7個月，整體呈現不夠賣的情況。而存量最為緊張的當屬仲愷片區。經歷了7、8月份的熱火之后，多個樓盤供應處于停檔狀態，加之今年新推土地尚未完成建設周期，仲愷目前新房庫存量118萬平方米，去化周期僅為3.7個月。而惠陽、大亞灣的庫存量則分別為240萬平方米、245萬平方米，去化周期為7.2個月、6.8個月，亦處于供不應求的行情中。博羅片區庫存254萬平方米，去化周期9個月，維持合理供銷水平。
惠東縣、龍門縣，則以266萬平方米和77萬平方米的庫存量，去化周期18.7個月和19.8個月，一定程度上存在滯銷情況。
基于我市當前整體的庫存情況，結合惠州中原地產的不完全統計，記者了解到，預計2021年潛在供應面積約為1700-1800萬平方米之間，與今年的供應相比有所增加。
惠州報業全媒體記者 盧振俠
